Anforderungen an Bewertungsgutachten

Anforderungen an Bewertungsgutachten

Die Anforderungen an ein Bewertungsgutachten sind hoch. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften oder Anforderungen an ein Gutachten. Gerichtsentscheide hielten fest, dass ein Gutachten primär als „Ganzes“ überzeugen müsse. Das Gutachten solle durch seine äussere Form, den Inhalt und die Sprache überzeugen und verständlich sein. Ein Gutachten mit Fehlern, jedoch einem „richtigen“ Ergebnis, genügt den Anforderungen somit nicht.

Tempi passati

Als ich vor über 25 Jahren mit der Bewertung von Immobilien anfing, war es üblich, den Bewertungsbericht in Briefform abzufassen. Meist wurde die Liegenschaft auf einer A4-Seite beschrieben und am Schluss als Schlussfolgerung der Verkehrswert, eingemittet und in fetter Schrift, aufgeführt. Es gab zwar Berechnungen dazu, aber diese wurden nicht gezeigt. Die Stellung des Bewertungsexperten war damals ganz anders. Er galt als Experte und seine „Expertise“ wurde selten hinterfragt oder angefochten.

In diesem Vierteljahrhundert hat sich das Bewertungswesen grundlegend verändert. Nicht nur die Bewertungsmethoden sind vielfältiger geworden, auch die Stellung des Bewertungsexperten hat sich grundlegend verändert. Heute werden Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen vielfach mit Hilfe einer hedonischen Bewertungssoftware (Wüest Partner, Fahrländer Partner, IAZI, ZKB etc.) bewertet, wozu es keinen Experten mehr braucht. Der Experte wird mehr und mehr zum „Spezialisten“ und bewertet vor allem Liegenschaften, welche mit den genannten hedonischen Modellen nicht bewertet werden können. Es gibt grosse Unternehmen, welche sich vor allem auf die Bewertung von Immobilienportfolios spezialisiert haben. Die „kleinen“ Experten, welche mehrheitlich als Alleinunternehmer oder Kleinfirmen auftreten, haben sich dagegen auf den regionalen Markt spezialisiert. Oft sind sie bei Banken akkreditiert und bewerten Spezialliegenschaften in ihrer Region.

Rechtliche Grundlagen an Bewertungsgutachten

In der Schweiz gibt es keine gesetzlichen Grundlagen oder Anforderungen an einen Bewertungsbericht. Ganz anders zum Beispiel in Deutschland. Dort gibt die „Immobilienermittlungsverordnung“ klare Vorgaben. Wie im früheren Blog „Anforderungen an Bewertungsexperten“ dargelegt, gilt ein Bewertungsauftrag als „einfacher Auftrag“ gemäss Obligationenrecht. Dies verlangt vom Experten eine Sorgfaltspflicht, welche auch für das Gutachten gilt.

Anforderungen an ein Gutachten

In Gerichtsentscheiden wurde unter anderem festgehalten, dass das Gutachten als „Ganzes, also durch den Inhalt, die äussere Form und die Sprache überzeugen und verständlich sein muss“. Zudem wird eine objektive Berichterstattung verlangt. Mutmassungen gehören nicht in einen Bewertungsbericht. Dies bedeutet, dass ein Gutachten, welches nicht nachvollziehbare Annahmen, Berechnungen oder gar Fehler enthält den Anforderungen nicht genügt, selbst wenn der geschätzte Marktwert vielleicht sogar den „wahren“ Wert widerspiegelt.

Umfang / Inhalt eines Gutachtens

Jeder Bewertungsexperte hat sein eigenes Gutachten. Meist erkennt man an einem Gutachten den Ausbildungshintergrund des Experten. Je umfangreicher und detaillierter der Baubeschrieb, handelt es sich beim Experten meist um einen Architekten oder Bauingenieur. Früher war die Bewertung von Immobilien (fast) ausschliesslich „Männersache“ und durch Architekten oder Bauingenieuren vorgenommen. Weil in der modernen Schätzerlehre der Substanzwert bei Renditeliegenschaften eine untergeordnete Rolle spielt, finden sich vermehrt Experten mit „ökonomischen“ oder „wissenschaftlichen“ Background.

Die Schätzerliteratur ist in der Schweiz umfassend. Jeder Schätzerverband hat seine eigene Literatur. Darin werden nicht nur die Bewertungsmethoden erklärt, sondern auch der Umfang und Inhalt eines Gutachtens vorgeschlagen. Die umfassendste Literatur zum Thema „Anforderungen an Bewertungsgutachten“ wurde von „Schweizer Immobilienschätzer-Verband“ (SIV) herausgegeben. Ein „gutes“ Gutachten enthält dabei folgende Informationen oder Angaben:

§ Titelblatt mit Foto, den wichtigsten Angaben zur Liegenschaft, Marktwert, Auftraggeber, Eigentümer

§ Inhaltsverzeichnis

§ Zusammenfassung mit den wichtigsten Erkenntnissen, Kennzahlen, Renditen, Schlussfolgerung und die Verifikation der Ergebnisse, Gültigkeit und Verwendung des Gutachtens, Bewertungsunsicherheiten

§ Bewertungsbasis mit Auftrag, Zweck, Auftraggeber, Eigentümer, Besichtigungsdatum, Experte, Bewertungsstichtag, Besichtigungsdatum, erhaltene Unterlagen

§ Beschrieb Makro- und Mikrolage

§ Beschrieb Grundstück, Grundbuchdaten, Bau- und Zonenordnung, Kataster der belasteten Standorte, Gefahrenzonen, evt. Erdbeben-, Radongefahren oder Störfallverordnung mit Karten

§ Beschrieb Gebäude mit Gebäudeversicherungsangaben, Baubeschrieb mit Zustand und notwendigen Investitionen

§ Methodenbeschriebe, Definitionen, Literatur (evt. im Anhang)

§ Berechnungen der Bewertungsmethoden

§ Fotoblatt

§ Beilagen (Grundbuchauszug, Gebäudeversicherungsausweise, Mieterspiegel, Grundrisspläne, Abrechnungen etc.)

Verifikation des Schätzungsergebnisses

Immer wichtiger ist, dass der Gutachter erklärt, warum er der Meinung ist, dass sein geschätzter Marktwert die aktuellen Marktverhältnisse widerspiegelt. Bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung dies zum Beispiel erfolgt durch einen Vergleich mit aktuellen Angeboten oder statistischen Immobilienmarktdaten. Bei Renditeliegenschaften geschieht die Verifikation über die Vergleichsrenditen (zB REIDA – Real Estate Investment Data Association).

Unsicherheiten

Fast jede Bewertung beinhaltet „Unsicherheiten“, weil zum Beispiel kein oder kein aktueller Grundbuchauszug vorgelegen hat. Meist macht der Experte dann in der Folge einen „Vorbehalt“ und führt auf, dass ihm gewisse Informationen fehlten. Es gibt Experten mit Gutachten, in welchen diese „Vorbehalte“ amerikanische Ausmasse annehmen. In einer seitenlangen Auflistung wird aufgeführt, was alles nicht abgeklärt wurde. Meist sind dies standardisierte Aufzählungen und haben mit der betreffenden Liegenschaft gar keinen Zusammenhang. Gemäss „Swiss Valuation Standard“ (SVS) reicht ein „genereller Disclaimer“, wonach eine Bewertung mit Unsicherheiten verbunden ist, nicht. Dabei ist zu beachten, dass die Unsicherheiten nicht mit dem Marktrisiko verwechselt werden dürfen. Die hier zur Frage stehenden Unsicherheiten beziehen sich auf den Status des Experten (Fähigkeit, Ausbildung, Erfahrung, Interessenkonflikte), inhärente Unsicherheiten (Einzigartigkeit und damit fehlende Vergleichbarkeit der Liegenschaft) oder weil ein beschränkter Zugang zu Informationen bestand (fehlende Unterlagen, es konnten nicht alle Teile der Liegenschaft besichtigt werden).

Haftung des Bewertungsexperten

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