Haftung des Bewertungsexperten

Haftung des Bewertungsexperten

Nach OR 394ff gilt die Bewertung einer Immobilie als „einfacher Auftrag“. Dadurch besteht die Verpflichtung es Experten, den Auftrag „vertragsgemäss, persönlich, getreu und sorgfältig“ auszuführen. Die Anforderungen an eine getreue und sorgfältige Auftragsausführung steigen mit der Erfahrung oder Ausbildung des Experten. Im Gegenzug muss ein unerfahrener Experte unter Umständen einen Auftrag ablehnen, weil er das notwendige Fachwissen nicht hat.

In einem früheren Blog „Anforderungen an Bewertungsmethode“ habe ich geschrieben, dass die Anforderungen des Bewertungsexperten in Bezug auf die richtige Methodenwahl im Zusammenhang mit den rechtlichen Vorschriften und Rechnungslegungsnormen steigen. Im nachfolgenden Artikel soll aufgezeigt werden, ob und in welchen Fällen der Bewertungsexperten für einen „falschen“ Wert haftbar gemacht werden kann. Weiter soll dargelegt werden, welche Anforderungen für einen Experten gelten bzw. welche Leistungen ein Auftraggeber erwarten kann.

Das wichtigste vorweg: Die Bewertung einer Immobilie ist naturgemäss eine Ermessensfrage. Das Resultat kann somit nicht nach objektiven Kriterien als richtig oder falsch bewertet werden. Dem Experten ist ein Ermessensspielraum zuzubilligen, weil es den objektiv richtigen Marktwert nicht gibt. Schätzungsabweichungen von +/- 10% sind zu tolerieren, ohne dass deshalb von einer nicht mehr korrekten Bewertung gesprochen werden kann.

Einfacher Auftrag nach OR 394ff

Es gibt zwei grundsätzliche Arten von Aufträgen: den „einfachen“ und den „Werkvertrag“. Im Werkvertrag wird ein Ergebnis „geschuldet“. Wenn zB der Architekt den Auftrag zum Bau eines Einfamilienhauses erhält, er als Resultat jedoch ein Zweifamilienhaus baut, wird er für sein falsches Werk grundsätzlich haftbar gemacht[1]. Im Gegenzug gilt die Bewertung einer Immobilie als „einfacher Auftrag“ und der Experte kann für seinen Wert grundsätzlich nicht haftbar gemacht werden. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der vom Experten geschätzte Marktwert nicht erzielt wurde, kann er grundsätzlich nicht für die Wertdifferenz haftbar gemacht werden. Dies bedeutet nun natürlich nicht, dass er „irgendeinen“ Wert ermitteln kann. Abgesehen davon, dass er seine Arbeit persönlich vornehmen muss, ist er auch zur Sorgfaltspflicht und zur getreuen Auftragserfüllung aufgefordert. Zudem muss er seine Arbeit gemäss Auftrag ausführen. Nur wenn der Experte diese Sorgfaltspflicht verletzt hat, Aufträge ohne Einstimmung des Auftraggebers durch Dritte ausführen liess oder die Arbeit nicht gemäss Auftrag ausführte, kann er dafür haftbar gemacht werden.

Sorgfaltspflicht

Das Gesetz gibt keine nähere Auskunft, was genau die Sorgfaltspflicht beinhaltet. Oft ist ein Bewertungsexperte Mitglied eines Schätzerverbandes, welcher seinen Mitgliedern Verhaltensregeln, einen Berufskodex oder Pflichten vorschreibt. So verlangt zum Beispiel die Schätzungsexperten-Kammer SVIT von seinen Mitgliedern, dass sie nur Aufträge annehmen dürfen, wenn sie für den jeweiligen Auftrag die erforderlichen Kenntnisse und Erfahrungen haben. Zudem wird der Experte zur Geheimhaltungspflicht und zur Offenlegung von Interessenkonflikten verpflichtet. Zudem müssen die Mitglieder eine Berufshaftlicht abschliessen.

Die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht steigen mit der Erfahrung, der Ausbildung und der Qualifikation des Experten. Das heisst, dass ein solcher Experte eher erkennen muss, dass zum Beispiel ein Risiko auf Asbest besteht und ein externer Spezialist beizuziehen ist. Generell kann gesagt werden, dass es zu den Pflichten jedes Experten gehört, den Grundbuchauszug zu analysieren und auf wertrelevante Einträge hin zu prüfen (zB Wohnrecht, Baubeschränkungen etc.), den Kataster der belasteten Standorte auf Einträge zu kontrollieren, die Bau- und Zonenordnung und allfällige öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen zu prüfen und die Gefahrenkarten auf mögliche Einschränkungen (zB Gewässerschutzbereich) zu konsultieren. Je nach Auftrag oder Objekt können weitere Abklärungen (zB Erdbeben-, Radongefahren, Fluglärm, Störfallverordnung entlang Hauptverkehrsachsen etc.) notwendig sein. Vergisst ein “erfahrener“ Experte nun eine solche Abklärung und es stellt sich im Nachhinein heraus, dass es Einschränkungen und dadurch einen Minderwert gibt, kann er unter Umständen haftbar gemacht werden, wenn das Gericht der Meinung ist, dass er es auf Grund seiner Erfahrung hätte abklären müssen. Diese Anforderungen sind bei einem „unerfahrenen“ Experten tiefer. Hat er den Auftrag jedoch angenommen, könnte das Gericht hier zum Entschluss kommen, dass er hätte erkennen müssen, dass er die notwendigen Qualifikationen für diesen Auftrag nicht besitzt und den Auftrag somit hätte ablehnen müssen.

Vertragsverhältnis Auftraggeber – Auftragnehmer

Es empfiehlt sich in jedem Fall, den Auftrag schriftlich zu vereinbaren. Im Bewertungsbericht müssen der Auftraggeber, der Eigentümer und die zur Verfügung gestellten Unterlagen festgehalten werden. Üblicherweise wird die Gültigkeit des Gutachtens auf eine gewisse Zeit beschränkt, weil sich der Immobilienmarkt, aber auch die massgebenden Einflussfaktoren am Objekt, schnell ändern und damit den Marktwert beeinflussen können. Weiter empfiehlt sich festzuhalten, dass das Gutachten nur für den bestimmten Zweck und vom Auftraggeber verwendet werden darf sowie, dass es nicht ohne Einstimmung des Experten an Dritte weitergegeben und von denen weiterverwendet werden darf. In einem Gerichtsentscheid hat dies dem Bewertungsexperten geholfen, als der Eigentümer und Auftraggeber das Gutachten ohne Einwilligung des Experten an den Käufer der Liegenschaft weitergegeben hat. Nach dem Kauf hat der neue Eigentümer Mängel am Gebäude festgestellt, welcher der Experte nicht erkannt hat. Das Gericht entschied, dass dem neuen Eigentümer kein Recht auf eine Forderung zusteht, weil er das Gutachten „unrechtmässig“ erhalten hat. Offen ist in diesem Fall, ob der Experte (oder allenfalls auch der Käufer) den Mangel hätte erkennen müssen oder ob der Verkäufer den Mangel kannte und allenfalls verschwiegen hat. Der Käufer kann somit nur Forderungen an den Verkäufer stellen, dabei das Gutachten jedoch nicht als Beweis einbringen.

Qualität des Bewertungsexperten

Der Titel „Bewertungsexperte“ ist nicht geschützt. Wie kann der Auftraggeber nun erkennen, ob der Experte die gesuchte Erfahrung und Fachkompetenz hat? Am besten ist immer, wenn man den Experten kennt oder er empfohlen wurde. Doch Achtung: nicht jeder Experte ist für jeden Auftrag qualifiziert. Hier empfiehlt sich allenfalls ein persönliches Gespräch, ein Lebenslauf oder eine Referenzenliste. Ein Experte, welcher einen anerkannten Fachausweise Schätzungsexperten und Mitglied eines Schätzerverbandes gibt, ist der Vorzug zu geben. Hier ist zu bemerken, dass es Schätzerverbände gibt, welche keine „Aufnahmeprüfung“, sondern nur eine Tätigkeit in der Immobilienbrachten verlangen (zB SIV – Schweizer Immobilienschätzer-Verband). Dahingegen wurden alle Mitglieder der Schätzungsexperten-Kammer SVIT und von RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) nur nach einer persönlichen Prüfung aufgenommen. Als höchstes Qualitätssiegel gilt die ISO-Zertifizierung nach ISO-17024 als „Certified Expert“. Dieses Zertifikat verlangt als einzige Institut alle fünf Jahre eine Rezertifizierung des Experten, und dass der Titel nicht mehr verwendet werden darf, wenn er nicht mehr aktiv ist.

In einer kürzlich erfolgten Umfrage habe Auftraggeber angegeben, dass sie von einem Bewertungsexperten folgende Eigenschaften erwarten:

Unabhängig, neutral, kompetent, kundenorientiert und lokal verankert.

Schauen Sie also, ob der Experte diese Anforderungen erfüllt.

Anforderungen an Bewertungsgutachten

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Wie nachhaltig ist nachhaltig?

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