6 Gemeinden im Kanton Schwyz haben zu viele Zweitwohnungen

Von den 30 Gemeinden und Bezirken im Kanton Schwyz haben sechs Gemeinden einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent. Es sind die Gemeinden Gersau, Alpthal, Riemenstalden, Innerthal, Morschach und Oberiberg.

Zweitwohnungsgesetz (ZWG)

Seit dem 1. Januar 2016 gilt in der Schweiz das Zweitwohnungsgesetz (ZWG). In Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Es ist nur noch der Bau von Erstwohnungen möglich, welche nur an Käufer verkauft oder Mieter vermietetet werden dürfen, welche in der Gemeinde den ständigen Wohnsitz haben.

Wohnungen oder Häuser, welche vor dem 11. März 2012 (Tag an welchem die Schweizer Bevölkerung dem Zweitwohnungsgesetz zugestimmt hat) erstellt oder bewilligt wurden gelten als so genannte «altrechtliche Wohnungen» und behalten den Status der Zweitwohnung. Wurde die Wohnung oder die Liegenschaft erst nach Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes bewilligt oder erstellt, handelt es sich um eine Erstwohnung, wenn die Gemeinde einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent hat.

Auch der Kanton Schwyz ist von zu vielen Zweitwohnungen betroffen

Wie die nachfolgende Karte zeigt, haben vor allem die Gemeinden in den Bergkantonen einen zu hohen Anteil an Zweitwohnungen. Aber auch im Kanton Schwyz sind sechs der 30 Gemeinden betroffen: Gersau (27%), Alpthal (28%), Riemenstalden (29%), Innerthal (46%), Morschach (57%) und Spitzenreiter Oberiberg mit 62%. Den tiefsten Anteil hat die Gemeinde Lachen mit 6.2%.

Auch im angrenzenden Kanton St. Gallen haben die Gemeinden Nesslau (24%), Amden (49%), Quarten (41%), Flums mit Flumserberg (45%), Quinten (49%) und Wildhaus (64%) einen zu hohen Zweitwohnungsanteil.

Auch der Kanton Glarus ist, trotz den Grossgemeinden mit der Gemeinde Glarus Süd mit einem Anteil an Zweitwohnungen von 30% betroffen.

Karte mit Zweitwohnungsanteil über 20% / Quelle Bundesamt für Raumentwicklung / www.map.geo.admin.ch

Erweiterungspotenzial von 30 Prozent

Zweitwohnungen können umgebaut oder saniert werden, ohne dass sie den Status verlieren. Im Zusammenhang mit Umbauten besteht ein Erweiterungspotenzial von dreissig Prozent. Dabei können aus den Gross- zum Beispiel auch Kleinwohnungen entstehen, so lange die Fläche nicht grösser ausfällt als dreissig Prozent der bisherigen Fläche.

Wird die Liegenschaft abgebrochen und neu erstellt, besteht eine Bestandesgarantie im Umfang der bisherigen Fläche an Zweitwohnungen. Eine Erweiterung um dreissig Prozent ist in diesem Fall nicht möglich. Im Juni 2023 hat Nationalrat Martin Candinas eine Parlamentarische Initiative eingereicht, um diese «unnötige und schädliche Beschränkungen des Zweitwohnungsgesetzes in Sachen Abbruch und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen aufzuheben». Am 26. September 2023 wurde der Antrag vom Nationalrat gutgeheissen und geht nun weiter an den Ständerat.

Wer also grad einen Abbruch und Neubau plant, für den lohnt es sich, noch etwas zu warten, damit er den Zweitwohnungsanteil möglicherweise um 30 Prozent erweitern kann.

Wie kann ich erkennen, ob meine Wohnung eine Erst- oder eine Zweitwohnung ist?

Wurde die Wohnung oder das Einfamilienhaus vor dem 11. März 2012 erstellt oder bewilligt, dann handelt es sich um eine «altrechtliche Liegenschaft» und hat den Status einer Zweitwohnung. Wurde die Wohnung erst danach bewilligt oder erstellt, handelt es sich um eine Erstwohnung, wenn die Gemeinde einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent hat. Soweit die Grundsätze.

Es gibt auch andere Möglichkeiten, dies herauszufinden. Leider sind die kantonalen Usanzen sehr unterschiedlich. Nur gerade im Kanton Graubünden wird der Erstwohnungsstatus im Grundbuch angemerkt. In den Kantonen Schwyz, Tessin und Wallis findet sich im Grundbuch kein Hinweis. Gemäss Zweitwohnungsgesetz ist jede Gemeinde verpflichtet, eine «Wohnungsinventar» mit den Erstwohnungen zu führen. Gibt das Grundbuch keine Informationen über den Zweitwohnungsstatus, dann kann die Gemeinde Auskunft geben.

Gibt es Alternativen zur Pflicht der Erstellung einer Erstwohnung? Ja!

Der Neubau von Ferienwohnungen ist auch dann noch möglich, wenn der Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent ausgeschöpft ist. Allergings müssen diese Wohnungen «touristisch bewirtschaftet», das heisst die Wohnungen müssen «dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste angeboten werden und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebes (z. B. Hotelbetrieb) bewirtschaftet werden». Eine kommerzielle Bewirtschaftung durch eine Vermarktungs- und Betriebsorganisation genügt dabei gemäss Bundesgerichtsentscheid nicht. Die Wohnungen müssen räumlich und funktionell Teil eines hotelartig strukturierten Beherbergungsbetriebes sein. Somit sind das Prinzip von «RBNB» nicht möglich. In der Zeit, in welcher die Wohnungen nicht an Gäste vermietet wird, kann sie als Ferienwohnung genutzt werden. Die Praxis zeigt jedoch, dass die Vermietung an Feriengäste durch den Beherbergungsbetrieb vor allem in der Hochsaison angestrebt wird, also genau dann, wenn der Eigentümer vielleicht selber gerne die Ferien verbringen möchte. Daher ist dieses Modell rechtlich gesehen zwar möglich, in der Praxis aber wenig beliebt.

 B&O IMMO GmbH, Oktober 2023